3.Odrolnienie (a sprawa polska)

Rzeczpospolita nie ma, niestety, szczęścia do problematyki planowania przestrzennego i do kancelarii prawnych tę problematykę poruszających.

Artykuł „Kupując ziemię, uwzględnij koszty odrolnienia” to kolejna, w Rzeczpospolitej, opinia radcy prawnego zbudowana na półprawdach, niedomówieniach, skrótach myślowych, ogólnikach i zwykłych błędach. Rezultat, niestety dość opłakany. Ale ad rem.

Na początek „oczywista oczywistość”: tzw. odrolnienie to nie jest jednorazowa, magiczna czynność, po której może być już upragnione przez większość inwestorów „róbta co chceta” – jest to proces kilkuetapowy, w wyniku którego następuje wyłączenie gruntu z użytkowania rolniczego. Proces ten przebiega inaczej gdy plan miejscowy jest, w inny sposób gdy planu takiego brak.

Autor wyraźnie nie radzi sobie z tą problematyką: np. na pytanie jak doprowadzić do zmiany przeznaczenia działki rolnej udzielana jest odpowiedź, iż należy wystąpić z wnioskiem do starosty o wydanie decyzji na wyłączenie z produkcji rolnej – otóż zmiana przeznaczenia jest dokonywana w planie miejscowym (jeśli jest potrzebna na mocy przepisów art. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych), wyłączenie to ostatni etap „odrolnienia” dokonywany przez starostę w toku uzyskiwania przez inwestora pozwolenia na budowę.

Ponadto, jeśli w planie zagospodarowania przestrzennego przeznacza się grunty rolne na cele nierolnicze to nie pod cokolwiek tylko pod określoną funkcję. Należy więc sprawdzić przede wszystkim czy w planie miejscowym przeznaczenie jest zgodne z naszymi zamierzeniami inwestorskimi. Samo stwierdzenie, że przeznaczenie w planie jest nierolnicze to za mało i zwykłe wprowadzanie czytelników w błąd.

Używanie sformułowania „Jeżeli dla obszaru gminy nie został sporządzony i uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (…)” jest w sposób oczywisty błędne – dla obszaru gminy sporządza się jedynie studium gminy, plan miejscowy może być sporządzony dla mniejszego obszaru, nawet dla kilku działek – każdy kto, kierując się lekturą artykułu, zada pytanie: czy dla obszaru gminy nie został sporządzony i uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w urzędzie gminy otrzyma (prawie) zawsze odpowiedź negatywną choć pytającemu w rzeczywistości nie chodzi przecież o obszar gminy tylko o jedną działkę (wśród 2543 gmin tylko kilkadziesiąt ma plany miejscowe dla całego obszaru gminy).

Powinno więc być: jeśli dla danego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (…)

„Jeżeli dla obszaru gminy nie został sporządzony i uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie gruntu należy ustalić poprzez uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.”

W decyzji o warunkach zabudowy nie ustala się przeznaczenia gruntów a jedynie warunki zabudowy i zagospodarowania terenu – jest to wiedza może mniej potrzebna czytelnikowi-inwestorowi ale radca prawny powinien to wiedzieć (ustawodawca takie rozróżnienie  umieścił m.in. w art. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Plan miejscowy to akt normatywny a wz to decyzja administracyjna – zrównanie tych dwóch rozstrzygnięć (jak to czyni autor) oznaczałoby nieuprawnioną (w świetle prawa) delegację uprawnień rady gminy na organ wykonawczy.

Nie ma przesłanki „teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne i nieleśne albo  objęty jest zgodą wydaną przy sporządzeniu planu miejscowego”

Prawidłowa przesłanka brzmi:  teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1”

Autor stwierdza następnie, że wymienione przesłanki (z art.61 w/w ustawy) powinny zostać wykazane przy złożeniu wniosku o ustalenie warunków zabudowy – w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym takiego wymogu nie ma! Jest za to art. 52, ust. 2,3 którego lekturę gorąco polecam. Weryfikacji ustawowych przesłanek dokonuje wójt i wynajęty przez niego uprawniony architekt lub urbanista!

Generalną zasadą jest, że wójt, burmistrz, prezydent miasta nie może zawieszać postępowania na 12 miesięcy (nie straszmy ludzi) – decyzja powinna być wydana niezwłocznie (choć najczęściej trwa to,  z obiektywnych powodów, co najmniej dwa-trzy miesiące). A jeśli już te dwanaście miesięcy nam się „wymknęło” to dopowiedzmy czytelnikom o szczególnych okolicznościach takiego zawieszenia: otóż jeśli gmina uzna, że zamierzenie inwestora jest sprzeczne z polityką przestrzenną określoną w studium (nie ma obowiązku ustawowego zgodności wz ze studium) i jego realizacja może przekreślić kierunki tej polityki na danym terenie, gmina może przejąć inicjatywę na tym terenie przystępując (najpóźniej w ciągu dwóch miesięcy od złożenia wniosku inwestora) do sporządzenia planu miejscowego i wcielając w życie ustalenia studium – w takiej sytuacji gmina może zawiesić postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy na 12 miesięcy; jeśli w tym okresie nie zdąży uchwalić planu ponawia postępowanie i wydaje wz  (art. 62 w/w ustawy); jeśli zdąży uchwalić to wiążący w zakresie dopuszczalnych sposobów zabudowy i zagospodarowania terenu inwestora jest ten plan.

Oczywiście w sytuacji obowiązku sporządzenia  planu (obowiązek na podstawie przepisów szczególnych) zawieszenie trwa do czasu uchwalenia tego planu (chociaż jest to dość niefortunne rozwiązanie prawne – jeśli inwestowanie może nastąpić jedynie na podstawie planu miejscowego to postępowanie w sprawie wz w takim przypadku może zakończyć się i tak tylko w jeden sposób - poprzez umorzenie z uwagi na bezprzedmiotowość – stąd zawieszanie postępowania zbędne).

Co powinno być napisane w decyzji wz - nikt nie umieszcza w decyzji wz informacji, że grunt jest przeznaczony na cele nierolne (nie wprowadzajmy czytelników w błąd) – to właśnie ustalona w postępowaniu „nierolność" jest przesłanką do wydania decyzji wz (art.61,ust.1, pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

Tak jak w przypadku planu miejscowego te same zasady dotyczą treści decyzji o warunkach zabudowy – decyzja wz nie określa możliwości budowy czegokolwiek tylko ściśle określonej funkcji - nie używajmy ogólnika „inwestycja budowlana”, którym niczego czytelnikom nie wyjaśnimy - to olbrzymi „worek” pojęciowy: w którym mieści się dom jednorodzinny ale również wiadukt, droga, stadion, magazyn, oczyszczalnia, szkoła, obiekt handlowy, kościół itp. Ponadto część inwestycji budowlanych może być realizowana na gruntach rolnych, bez potrzeby ich „odrolniania” (wszystko co jest związane z produkcją rolną - art. 2 ust.1, pkt 3,4 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych).

W przypadku wniosku o wz szczególnie istotne jest dokładne i rozważne określenie przez inwestora przedmiotu inwestycji – każda nawet drobna rozbieżność miedzy decyzją wz a projektem budowlanym może skutkować problemami z uzyskaniem pozwolenia na budowę (wg zasady: czego nie ma we wniosku nie może być w wz, czego nie ma w wz tego nie może być w pozwoleniu na budowę).

Niestety „dzięki” w/w artykułowi część czytelników (szczególnie tych mocno wierzących w słowo pisane) boleśnie przećwiczy powyższą zasadę.

Na pytanie: A jeśli (…) plan miejscowy jest dopiero tworzony? autor sformułował śmiałą tezę, że projekt planu przed uchwaleniem podlega modyfikacjom, które mogą zakup gruntu obarczyć ryzykiem - niestety zapomniał wspomnieć o dużo większym ryzyku (bardziej realnym) ewentualnych kłopotów z „odrolnieniem” w przypadku inwestorów posiadających już upragnioną „pozytywną” decyzję wz  a nie posiadających jeszcze ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę (art.65, ust.1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).