Jak scalić i podzielić nieruchomości

Od pewnego czasu Rzeczpospolita, uznawana przez wielu za gazetę poważną, prowadzi dość oryginalną edukację prawną społeczeństwa, serwując czytelnikom większe lub mniejsze, mniej lub bardziej przypadkowe, wyimki z obowiązujących przepisów lub orzecznictwa sądów administracyjnych ozdobione niezwykle starannie dobranymi, zachęcającymi tytułami. 

Tekst Jak scalić i podzielić nieruchomości z 30.09.2009 r. to kolejny z takich „artykułów” - przy okazji rodzi się pytanie natury ogólniejszej: w jakim celu powstaje i jest publikowany taki tekst podpisany imieniem i nazwiskiem z adnotacją Autor jest radcą prawnym? 

Artykuł powyższy jest, niestety, dobitnym dowodem na to, iż nie da się napisać poprawnie nawet najprostszego artykułu bez rozumienia istoty i wagi poruszanych w nim problemów. 

Generalnie artykuł jest o scalaniu i podziale gruntów – problem w tym, że nie wiadomo o które scalanie i o który podział autorowi (radcy prawnemu) chodzi i czy sam autor wie? 

Kwestie scalania i podziału nieruchomości na poziomie planu miejscowego są szczegółowo regulowane w art. 15 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. 

Art. 15 ust. 2 pkt 8 ustawy określa: W planie miejscowym określa się obowiązkowo (…) szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym; (…) - jest to obowiązek sformułowania ustaleń planistycznych regulujących całościowo problematykę dopuszczalnych przekształceń nieruchomości na obszarze objętym planem. 

W praktyce ustalone w planie miejscowym szczegółowe zasady i warunki (w tym także ewentualne zakazy) scalania i podziału nieruchomości powinny obejmować następujące kategorie przekształceń własnościowych:

1) scalenia i podziały nieruchomości z inicjatywy właścicieli, dopuszczalne w ramach ustalonych funkcji terenu, 

2) oraz scalenia i wtórne podziały nieruchomości „wyprzedzające”, (realizowane obowiązkowo przez gminę) warunkujące realizację ustalonych funkcji terenu (zgodnie art. 15 ust. 3 pkt 1 „w zależności od potrzeb” tj. jeśli takie przypadki w granicach planu występują). 

Rozróżnienie to jest niezwykle istotne szczególnie w świetle art. 103 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami: Koszty związane ze scalaniem i podziałem nieruchomości ponoszą uczestnicy postępowania proporcjonalnie do powierzchni posiadanych przez nich nieruchomości objętych scaleniem i podziałem, jeżeli postępowanie zostało przeprowadzone na ich wniosek. 

Art. 15 ust. 3 pkt 1 ustawy określa: W planie miejscowym określa się w zależności od potrzeb: granice obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości; (…) 

Przepis ten nakłada na gminę również obowiązek rozwiązania problematyki scaleniowo-podziałowej (kompleksowego poprzez ustalenia w planie) tyle, że w sytuacjach (nie zawsze występujących) w których zadekretowana funkcja terenu, wynikająca z gminnej polityki przestrzennej (studium gminy) nie jest możliwa do realizacji w istniejącym układzie własnościowym (układ, wymiary, geometria działek). 

W praktyce oznacza to, że obszar taki, poprzez ustanowienie granic, powinien w planie uzyskać status przeznaczonego do obowiązkowego przeprowadzenia scaleń i wtórnych podziałów nieruchomości. 

Obowiązek gminy nie kończy się na samym ustanowieniu takiego statusu danego terenu – po wejściu w życie planu miejscowego gmina jest zobowiązana do niezwłocznej realizacji w/w przekształceń tj. do wszczęcia z urzędu postępowania o scalanie i podział (art. 102 ust. 3 i następne ustawy o gospodarce nieruchomościami). 

Zaniechanie tych przekształceń przez gminę i pozostawianie do realizacji przez właścicieli terenów jest niezgodne z prawem – gmina jako inicjator i „sprawca” zmian (ograniczeń) w sposobie wykonywania prawa własności danej nieruchomości, narzucając w ramach posiadanego władztwa planistycznego prawo do ściśle określonego sposobu wykorzystania terenu musi jednocześnie zapewnić bezwarunkową realizację tego prawa przez właściciela terenu. 

Niestety, w omawianym artykule pod hasłem Ważne nie znajdziemy jakiegokolwiek odniesienia do powyższych kwestii. Szkoda.