386.Podatek krypto-katastralny w planie miejscowym

Jednym z pomysłów „reformatorów” systemu planowania przestrzennego jest modyfikacja definicji renty planistycznej wg następującego brzmienia:

4. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera opłatę w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącą dochód własny gminy.”,

Jak bardzo "zbójecki" jest to pomysł, w niezwykle eufemistycznej formie opisała Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, która na swojej stronie internetowej tak skomentowała w/w "propozycję" reformatorów:

Wnieśliśmy o ponowną analizę skutków społeczno - ekonomicznych wynikających z jednoczesnej likwidacji połączenia możliwości pobierania opłaty planistycznej z zaistnieniem faktu zbycia nieruchomości oraz wprowadzeniem obligatoryjnej, jednorodnej stawki tej opłaty w wysokości 30% wzrostu wartości. Tym samym w miejsce quasi opodatkowania dochodu wynikającego ze wzrostu wartości nieruchomości będącej przedmiotem obrotu wprowadza się rozwiązanie przypominające podatek majątkowy. Jednocześnie dotychczasowa stawka maksymalna staje się stawką obligatoryjną, przez co pozbawia się gminy możliwości jej kształtowania w zależności od lokalnych uwarunkowań. Sytuacja taka może de facto skutkować wywłaszczaniem nieruchomości objętych decyzjami planistycznymi gmin. Osoby, które nie będzie stać na poniesienie tych opłat z innych źródeł, będą zmuszone do zbycia tych nieruchomości wyłącznie dla potrzeb uregulowania należności z tytułu opłaty planistycznej. Negatywne konsekwencje mogą bardziej dotknąć mniej zamożną część społeczeństwa, w tym osoby które są właścicielami danych nieruchomości od wielu pokoleń i nie zamierzają w dającej się przewidzieć przyszłości zarówno zmieniać sposobu zagospodarowania tych nieruchomości, jak również przeznaczyć ich do sprzedaży. Podkreślić należy, że do grupy osób mniej zamożnych nie można zaliczyć wyłącznie osób utrzymujących się z zasiłku z pomocy społecznej (tutaj jest propozycja umorzenia - dodany do art. 37 ust. 6a).

W uzasadnieniu do tej zmiany projektodawca wskazał wyłącznie korzyści gmin, a także opisał działania spekulacyjne na rynku nieruchomości, pozostawiając poza oceną sytuację przeważającej części właścicieli nieruchomości. Można nawet postawić tezę, że skutki wynikające z proponowanego rozwiązania zbyt mocno ingerują w prawo własności nieruchomości wymuszając jej sprzedaż, co zostało nawet opisane w uzasadnieniu do projektu, tylko że w formie zawoalowanej (cyt. "Takie rozwiązanie wpłynie korzystnie na szybsze włączanie nieruchomości budowlanych do obrotu rynkowego").

Z oczywistych względów opinia Federacji pomija dodatkowe, ale niezwykle istotne „plusy ujemne” nowej formuły renty planistycznej, nb bezpośrednio związane z działalnością samych rzeczoznawców majątkowych.

Jak może wyglądać szacowanie wzrostu wartości nieruchomości w wykonaniu gmin, naliczających masowo (rękami rzeczoznawców majątkowych) „renty planistyczne nowego typu”, najlepiej ilustruje poniższy przykład (rzeczywista sytuacja z ub. roku):

Działka przeznaczona w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną na terenie dotychczas niezabudowanym, czytaj: bez infrastruktury technicznej niezbędnej dla tej zabudowy.

Gmina wykonuje w pasie drogowym wodociąg. Kilka miesięcy później właściciel działki sprzedaje nieruchomość na warunkach rynkowych spełniających wymogi art. 151 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.)

Ze sprzedaży uzyskuje kwotę X (akt notarialny sprzedaży zgodnie z prawem trafia do gminy).

Po upływie dwóch lat gmina „przypomina sobie” o konieczności naliczenia opłaty adiacenckiej – w tym celu wdraża procedurę administracyjną, w ramach której wynajęty przez gminę biegły rzeczoznawca „wycenia” wartość nieruchomości na kwotę 1,3 X pomimo tego, że wyceniał nieruchomość dwa lata po jej rynkowej sprzedaży, ponadto mając wiedzę, za jaką kwotę została sprzedana.

Oczywiście właściciel nie zgadza się z tą wyceną – spór trwa. To tylko drobny przykład, że w kwestiach finansowych jak gmina "chce", to "może" i przed niczym się nie cofnie.  Nie trzeba wielkiej wyobraźni, aby sobie zdać sprawę, jak będzie wyglądało ściąganie "nowej renty planistycznej" i jakie społeczne problemy wygeneruje.